Theo quy định hiện hành, khi mua căn hộ chung cư, khách hàng phải đóng số tiền bằng 2% tổng giá trị căn hộ để dành cho quỹ bảo trì tòa nhà.
Số tiền này được chủ đầu tư lập tài khoản tiền gửi phí bảo trì cho từng nhà chung cư tại ngân hàng, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn. Quy định rạch ròi là thế nhưng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về khoản tiền này vẫn liên tục xảy ra.
Tranh chấp triền miên
“Nội chiến” giữa các đơn vị quản lý, vận hành chung cư với ban quản trị, chủ đầu tư quanh khoản tiền phí bảo trì luôn nóng, dù các cơ quan quản lý nhà nước đã có nhiều biện pháp khắc phục. Theo quy định, khoản phí này ban đầu chủ đầu tư tạm giữ, sau đó được bàn giao cho ban quản trị (BQT) nhà chung cư quản lý.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cố tình lờ quy định này dù BQT đã đi vào hoạt động hoặc cố tình trì hoãn không thành lập BQT chung cư. Theo tính toán, với 2% tổng giá trị căn hộ, ở những khu chung cư cao cấp, số tiền bảo trì chung cư có thể lên tới hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng.
Thí dụ, theo ước tính của BQT tòa nhà Keangnam, tổng số diện tích sàn căn hộ và thương mại của toà nhà khoảng 150.000m2 và giá bán căn hộ 2.800USD/m2, phí bảo trì chủ đầu tư đã thu lên tới 190-210 tỷ đồng. Kể từ khi được thành lập, BQT chung cư cao cấp bậc nhất Hà Nội này đã phải miệt mài “đi đòi” phí bảo trì chung cư từ nhiều năm qua nhưng câu trả lời bao giờ cũng là “đợi”.
Cũng giống Keangnam, hàng loạt chung cư khác trên địa bàn TP Hà Nội như The Manor, Sky City, Golden Westlake, Golden Palace… đang rơi vào tình cảnh không biết hàng chục tỷ đồng phí bảo trì chung cư của mình hiện đang ở đâu. Chiêu bài chung của các chủ đầu tư là lần lữa và trì hoãn, hoặc trả nhỏ giọt cho BQT chung cư.
Theo bà Nguyễn Nhung Hạnh, đại diện cư dân The Manor, BQT đã được thành lập nhiều năm nay, cũng đã nhiều lần kiến nghị lên chủ đầu tư nhưng đến nay vẫn chưa thu được hết tiền phí bảo trì. Chủ đầu tư đã thu được 5,2 tỷ đồng từ 2% quỹ bảo trì của 58 căn hộ nhưng đến nay mới bàn giao cho BQT 1 tỷ đồng.
Trong khi đó, rất nhiều hạng mục của tòa nhà đã phải tiến hành bảo dưỡng, sửa chữa. Nhiều cư dân cho rằng đang thiếu chế tài cụ thể và nghiêm khắc khi chủ đầu tư chây ì không bàn giao lại phí bảo trì chung cư, bởi dù luật đã quy định rất rành mạch, BQT chung cư gần như bó tay trước tình trạng này.
Ai sẽ giữ phí bảo trì?
Quỹ bảo trì đã được Luật Nhà ở năm 2005 quy định, việc quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT chung cư. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 đang diễn ra điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập tài khoản riêng tại ngân hàng đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các nhà chung cư trên địa bàn.
Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm khắc phục những tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư trong việc quản lý khoản kinh phí này. Tuy nhiên, quy định này nhanh chóng gặp phải phản ứng từ cư dân chung cư lẫn các chuyên gia.
Theo đại diện Liên minh Chung cư Hà Nội, phí bảo trì chung cư là tài sản do cư dân đóng góp để chi trả cho việc bảo trì, bảo dưỡng phần sở hữu chung, và do vậy thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu chung cư. Các chủ sở hữu chung cư có quyền thông qua BQT chung cư – người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ – quyết định (định đoạt) tài sản của chính họ. Việc giao phí bảo trì cho một cơ quan quản lý nhà nước đã can thiệp quá sâu, hành chính hóa các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu.
Thí dụ, mỗi khi muốn sửa chữa tài sản của mình, cư dân phải lập hồ sơ trình cơ quan quản lý nhà cấp huyện phê duyệt và mất thêm thời gian cho việc phê duyệt và chuyển tiền. Điều này đã gây phiền nhiễu đối với những phát sinh cần khắc phục ngay như máy phát điện, hệ thống bơm nước, xử lý chất thải, thang máy…
Theo bà Trịnh Thúy Mai, đại diện cư dân tòa nhà Keangnam, Nhà nước chỉ cần quy định rõ cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản quỹ bảo trì này, sau đó bàn giao lại cho BQT quản lý. Liên minh chung cư Hà Nội cũng cho rằng cần thành lập công ty cổ phần quản lý và vận hành tòa nhà của mình với đề xuất mỗi m2 diện tích tương đương với 1 cổ phiếu và công ty này hoạt động theo Luật Công ty cổ phần.
Theo các chuyên gia BĐS, Bộ Xây dựng nên xem xét lại quy định này trong dự thảo, bởi cơ quan quản lý nhà cấp huyện không có tư cách quản lý phí bảo trì nhà chung cư. Phí bảo trì nhà chung cư là tài sản chung của các đồng sở hữu nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà nước giữ là vi phạm quyền của chủ sở hữu tài sản.
Chưa kể điều này có thể gây nên những phiền hà, nhũng nhiễu về mặt hành chính theo kiểu xin – cho, không những không giải quyết được xung đột mà còn gây nên những bức xúc mới. Đặc biệt, việc cấp bách trước mắt là cần có những biện pháp để số tiền này về đúng chủ theo như quy định của Luật Nhà ở.