Đi ngược với xu hướng giảm giá của các sản phẩm khác thì sản phẩm bất động sản (BĐS) lại có xu hướng tăng cao cả về giá cả và giao dịch trong năm 2015 vừa qua. Điều này cho thấy tình hình kinh tế có vẻ đã tốt lên, về định tính BĐS có thể được coi là nguồn chảy của lạm phát nhưng cần phải có những nghiên cứu định lượng rõ ràng mới có thể khảng định được điều đó.
Theo nhận định , 2015 mới chỉ là một chu kỳ phát triển đầu tiên mới mẻ của thị trường BĐS chứ chưa thể coi là “ bong bóng ”.
Áp cho thị trường BĐS cái từ “ bong bóng ” có được không?
Nếu xét về tổng thể thì thị trường BĐS chưa thể coi là “bong bóng” bởi vì :
- Thứ nhất, tuy có dấu hiệu tốt về nguồn vốn nhưng BĐS vẫn chưa hội tụ được đầy đủ các dòng tiền. Mặc dù nguồn tiền từ ngân hàng là rất nhiều song vẫn chưa đủ lớn. Về vốn đầu tư công, do 2015 khó khăn về ngân sách nên số vốn này cũng chỉ dừng chân ở mức ổn định. Ngoài ra, dòng tiền ngoại quốc cũng rất tốt nhưng vẫn chưa đạt như mong đợi, kiều hối cũng ở mức rất bình thường, chưa có sức hút lớn. Còn nguồn đầu tư từ dân cũng vẫn chưa được kịch hoạt vẫn trong quá trình chờ đợi, đầu tư từ thị trường chứng khoán vẫn rất yếu ớt chưa đủ mạnh và tiền từ công cụ tài chính BĐS cũng rất mông lung.
- Thứ hai, về phần các nhà đầu tư thứ cấp, mặc dù vốn rất lớn nhưng họ vẫn còn rất phân vân chưa thể mạnh tay đầu tư vào BĐS. Nguyên nhân của điều này có thể do các nhà đầu tư BĐS lớn đã chiếm lĩnh phần lớn thị trường BĐS nên khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp vẫn chần chừ. Và có thể do sự thoái vốn khỏi các lĩnh vực đầu tư không trọng điểm và tăng cường cổ phần hóa của Doanh nghiệp nhà nước nên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội hơn để lựa chọn
- Thứ ba là do chu kỳ đầu tư 2005-2015 của các chủ đầu tư lớn vẫn chưa kết thúc nên họ chưa sẵn sàng cho một chu kỳ mới. (Tâm lý về rủi ro của các nhà quản trị lớn nên họ chưa thực sự tiến sâu vào thị trường BĐS mới).
- Thứ tư là khu vực phát triển của các sản phẩm BĐS là chưa đồng loạt mới chỉ tập trưng vào một số địa điểm phát triển như : Hà Nội, tp HCM, Đà Nẵng, Nha Trang… chưa phân bố đều đến các địa điểm tiềm năng khác.
- Cuối cùng, là do những dự án khởi công mới chưa nhiều, chủ yếu ngoài những dự án cũ của một số CĐT lớn thì vẫn chưa thấy xuất hiện nhiều các dự án mới. Ngoài ra, quy mô công trình cũng không tăng cao lắm.
- Nhìn chung, thị trường BĐS 2015 cũng đem lại nhiều nét mới mẻ cho một chu kỳ tăng trưởng mới .
Thị trường BĐS 2016 với những triển vọng bất ngờ
Như cũ, thì năm 2016 này, dự kiến thị trường BĐS cũng vẫn được dựng lên theo ba kịch bản.
Đầu tiên là “kịch bản thị trường đi ngang” . Điều này sảy ra khi tất cả những yếu tố của năm cũ giữ nguyên, không có gì thay đổi. Kinh tế quốc tế cũng không có biến động, tình hình vĩ mô cũng ổn định hay nguồn vốn ngoài nước và trong nước không đổi. Có thể thấy điều này rất dễ xảy ra.
Thứ hai là “kịch bản thị trường đi lên”, Giả định các yếu tố của 2015 vẫn giữ nguyên chi có nguồn vốn nước ngoài tăng lên ( từ sự hội nhập kinh tế AEC, TPP…) và luật nhà ở 2014 cũng sẽ được thực hiện. Kịch bản này cũng có nhiều khả năng xảy ra.
Và cuối cùng “ kịch bản thị trường bùng nổ ” kịch bản này cần có nhiều yếu tố cấu thành:
- Một không có biến động bất thường nào từ kinh tế thế giói
- Hai là nền kinh tế vĩ mô ôn định ( tăng trưởng 6,5-7%, lạm phát dưới 5%, ngân sách theo phê duyệt quốc hội, xuất nhập khẩu ổn định …)
- Ba là kiều hối cũng sẽ tiếp tục tăng theo xu thế năm trước (khoảng 1 tỷ USD/ năm)
- Bốn nguồn đầu tư từ nước ngoài tăng cao.
- Cuối cùng, các công cụ tài chính BĐS sẽ được ra đời
Kịch bản thứ ba này đỏi hỏi nhiều điều kiện, yếu tố quyết định song vẫn có thể xảy ra
Một số rủi ro đi kèm
Về tình hình quan hệ quốc tế cũng như kinh tế quốc tế, trên phướng diện thỏa thuận Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) là rất có lợi song điều này có thành công hay không còn nằm ngoài tác động của Việt Nam. Cũng như giá dầu hay vàng quốc tế ta cũng không thể quyết định được. Ngoài ra còn nhiều rủi ro từ kinh tế vĩ mô ( nợ công, ngân sách, tiền tệ, tín dụng, nhập siêu hay xuất nhập khẩu…). Cuối cùng rủi ro về tồn đọng nợ cũ của các Doanh nghiệp BĐS. Nếu một trong các yếu tố trên xảy ra thì thị trường BĐS 2016 sẽ không kiểm soát được, biến động không theo dự kiến.
